Delibera n. 20242

Sospensione, ai sensi dell'art. 99, comma 1 lett. b), del d.lgs. n. 58/1998, dell'offerta al pubblico avente ad oggetto Participating Loan Agreements effettuata anche tramite il sito www.housers.com

LA COMMISSIONE NAZIONALE PER LE SOCIETÀ E LA BORSA

VISTA la Legge 7 giugno 1974, n. 216 e le successive modificazioni ed integrazioni;

VISTO il Decreto Legislativo del 24 febbraio 1998, n. 58 (TUF);

RILEVATO che a seguito degli accertamenti svolti dalla Consob è emersa la presenza del sito internet www.housers.com, i cui contenuti sono disponibili anche in lingua italiana;

RILEVATO che nella sezione "Opportunità" del sito www.housers.com descritto come "una piattaforma di risparmio attraverso l'investimento immobiliare" è presente la descrizione di varie tipologie di investimento.

In particolare si legge che l'investitore può "scegliere tra:

1. Opportunità di risparmio: sono opportunità a lungo termine che offrono un rendimento doppio. Ricevendo ogni mese la tua parte proporzionale del canone d'affitto ed aumentando il valore delle tue quote per la rivalutazione dell'immobile nel tempo. Inoltre, con questa tipologia di opportunità, potrai vendere le tue quote o una parte di esse oppure comprare le quote di altri utenti.

2. Opportunità d'investimento: si tratta di opportunità immobiliari a breve termine (12-24 mesi). Per questo tipo d'investimento abbiamo stabilito un prezzo di vendita obiettivo ed un rendimento stimato. Al momento della vendita recupererai il tuo investimento e riceverai gli utili stabiliti. In questo caso non è possibile vendere le tue quote prima del completamento del progetto d'investimento.

3. Opportunità a Tasso Fisso: sono investimenti a medio termine (24 – 36 mesi) per i quali si concede un prestito a tasso fisso ad un promoter immobiliare. Non dovrai aspettare la vendita dell'immobile per ricevere gli utili: riceverai entrate sin dal primo mese grazie al tasso d'interesse preventivamente accordato con il promoter a seguito dell'analisi del progetto da parte dei nostri dipartimenti immobiliari, legali e finanziari.

4. Opportunità di Equity: si tratta di opportunità che prevedono immobili in affitto o non, per i quali il promoter fissa un prezzo di vendita obiettivo. Al suo raggiungimento, l'immobile viene messo sul mercato in cerca di un acquirente e venduto. Per queste opportunità si definisce un periodo di tempo stimato per la vendita e l'acquisto. La vendita delle partecipazioni non è prevista. L'investimento si esegue attraverso società a responsabilità limitata, acquisendo partecipazioni sociali della stessa in proporzione alla propria quota d'investimento";

RILEVATO che all'interno del sito è presente la descrizione della procedura che l'utente deve seguire per aderire alle varie "opportunità" di investimento. In particolare, i passi che l'utente deve compiere sono:

"1. Registrati

2. Crea il tuo account Housers;

3. Trasferisci i tuoi fondi sul tuo account Housers;

4. Investi nelle nostre opportunità;

5. Gestisci ed ottieni il massimo rendimento".

RILEVATO altresì che all'interno del sito in argomento è presente l'indicazione di una sede della società del gruppo "Housers" in Italia;

VISTE le note a mezzo delle quali il legale della società ha inteso fornire riscontro alle informazioni richieste dalla Consob;

VISTA in particolare la documentazione prodotta dalla quale è emerso che:

- la società di diritto olandese denominata Housers Services International B.V. (di seguito anche HSI) è la destinataria delle somme corrisposte dagli investitori ("HSI in an entity … that will serve to concentrate the funding of the International Investor by means of human and material resources").

- l'oggetto dell'accordo che regola, tra l'altro, i rapporti tra HSI e gli investitori prevede che "the Loan granted by the International Investor in favour of HSI [enfasi aggiunta], including the exercise by the International Investor of the rights under the Loan".

- HSI è il soggetto mutuatario che riceve le somme dagli investitori internazionali ["The participating loan agreements between each of the International investors as lender and HIS as borrower pursuant to which the relevant International Investor makes a participating loan to HSI as attached as schedule 2"];

RILEVATO che sia nella documentazione contrattuale relativa agli accordi tra l'investitore internazionale e HSI, sia in quella che regola i rapporti tra HSI e la Sponsoring Company si legge che il prestito è strutturato "as a finance product" [enfasi aggiunta];

RILEVATO che nella documentazione contrattuale viene specificato che l'investitore si assume il rischio di perdita totale o parziale del capitale conferito ["For informational purposes, and due to the participatory and investment nature of the Loan, it is stated that the granting of Loan by the International Investor entails the assumption of a risk of total or partial loss of the amount of the Loan, of the risk of not obtaining the expected monetary return and, in the case of eventual Transfer as defined in the SC PL of the risk of lack of liquidity in the assets given in payment";

RILEVATO che nella medesima documentazione viene specificato in relazione al pagamento degli interessi che "Any amount received by HSI from the Sponsoring Company in the form of interest under Clause 3.4 of the SC PL shall –after withholding by HSI of an arm's length remuneration as set out in the tariff sheet on the Platform – be paid pro rata with the Percentage of Participation with the other International Investors to the International Investor [enfasi aggiunta] within five (5) Working Days from the date of receipt by HIS";

RILEVATO che n. 775 investitori italiani hanno corrisposto alla HSI, a fronte di un obiettivo di raccolta complessivo di 10.714.000 euro, somme di denaro per un importo totale di 1.308.727 euro;

RILEVATO che le somme raccolte dagli investitori italiani sono state impiegate da HSI per finanziare 30 progetti;

RILEVATO che, una volta registratosi, l'utente può acquisire documentazione, anche contrattuale, in lingua italiana;

RILEVATO che con l'adesione dei termini e delle condizioni applicabili all'accesso al project financing tramite la piattaforma l'investitore conferisce mandato ad HSI ad operare in proprio nome e proprio conto sull'account aperto presso la Lemon Way, istituto di pagamento autorizzato dalla Autorité de contrôle prudentiel et de résolution;

RILEVATO che la struttura dell'operazione è presentata come un'opportunità di investimento;

VISTO che, secondo la definizione fornita dall'art. 1, comma 1, lettera t) del D.lgs. n. 58/1998, per "offerta al pubblico di prodotti finanziari" deve intendersi "ogni comunicazione rivolta a persone, in qualsiasi forma e con qualsiasi mezzo, che presenti sufficienti informazioni sulle condizioni dell'offerta e dei prodotti finanziari offerti così da mettere un investitore in grado di decidere di acquistare o di sottoscrivere tali prodotti finanziari, incluso il collocamento tramite soggetti abilitati";

CONSIDERATO che gli elementi costitutivi dell'offerta al pubblico possono sintetizzarsi come segue:

a) la circostanza che l'attività abbia ad oggetto "prodotti finanziari", categoria che comprende - ex art. 1, comma 1, lett. u), del D.lgs. n. 58/1998 - sia le figure "tipizzate" degli "strumenti finanziari", sia "ogni altra forma di investimento di natura finanziaria";

b) la sussistenza di una comunicazione volta a far acquistare o sottoscrivere detti prodotti finanziari e contenente, di conseguenza, quantomeno la rappresentazione delle principali caratteristiche degli stessi;

c) la circostanza che la comunicazione de qua sia rivolta al pubblico residente in Italia;

CONSIDERATO che la nozione di "investimento di natura finanziaria" implica la compresenza dei tre elementi: (i) un impiego di capitale; (ii) un'aspettativa di rendimento di natura finanziaria; (iii) l'assunzione di un rischio direttamente connesso e correlato all'impiego di capitale;

CONSIDERATO che, la struttura dell'operazione de qua prevede che:

- gli investitori corrispondono ad HSI una somma di denaro, compresa tra un minimo e un massimo, assumendo nei confronti della stessa la qualità di "lender";

- la HSI per effetto delle somme ricevute dagli investitori assume nei confronti degli stessi la qualità di mutuataria ["borrower"];

- l'investitore finanzia HSI, che impiega le somme ricevute a mutuo dagli investitori per finanziare vari progetti nel campo immobiliare assumendo nei confronti delle Sponsoring Company la qualità di lender, beneficiando di un "interesse" che HSI corrisponde agli investitori medesimi "pro rata with the Percentage of Participation with the other International Investors";

- le predette proposte di investimento presentano rischi di natura finanziaria ivi compresa la perdita totale o parziale del capitale investito;

CONSIDERATO che nella documentazione contrattuale viene specificato che il prestito è strutturato "as a finance product"

CONSIDERATO, pertanto, che l'elemento causale della proposta negoziale è riconducibile alla produzione di un rendimento finanziario quale corrispettivo dell'impiego di capitale conferito dal percettore del rendimento medesimo che, quindi, conferisce il proprio denaro con un'aspettativa di profitto, vale a dire di accrescimento delle disponibilità investite;

RITENUTO, pertanto, che, avuto riguardo alla sussistenza del requisito di cui alla lettera a), ovvero di un oggetto dell'offerta qualificabile alla stregua di "prodotto finanziario", l'investimento proposto dalla HSI, sulla base di quanto rappresentato, sembra possedere le caratteristiche di "un investimento di natura finanziaria";

RILEVATO, altresì, che nel sito www.housers.com sono presenti informazioni che contengono una rappresentazione delle caratteristiche della proposta di investimento idonea a mettere gli investitori in grado di valutare se aderire o meno all'iniziativa;

RILEVATO che nel predetto sito l'iniziativa viene promossa in termini standardizzati e uniformi senza possibilità per il singolo investitore di intervenire nella formazione dell'accordo contrattuale;

RITENUTO, pertanto, sussistente anche il requisito di cui alla lettera b);

RILEVATO, inoltre, che l'offerta in esame sarebbe rivolta al pubblico residente in Italia.

Difatti, si evidenzia che:

- i contenuti presenti nel sito www.hosuers.com sono disponibili in lingua italiana e pienamente intellegibili;

- per il tramite del sito è risultato possibile acquisire documentazione, anche contrattuale, redatta in lingua italiana;

- nel sito si fa riferimento ad indirizzi di contatto italiani ("Servizio Clienti"). Di tale circostanza viene data evidenza anche nella sezione delle cd. "FAQ" nella parte in cui viene affermato che in caso di necessità l'investitore può inviare un'e-mail al "servizio clienti" ovvero comporre un numero di utenza telefonica italiana;

RILEVATO che la Housers Global Properties PFP SL dispone di una sede in Italia ed opera attraverso la Housers RE Italy Srl interamente controllata dalla Housers RE Europe SL;

RILEVATO che n. 775 investitori italiani hanno corrisposto ad HSI la somma complessiva di 1.308.727 euro;

RITENUTO, quindi, sussistente anche il requisito di cui alla lettera c), essendo l'offerta in discorso rivolta al pubblico residente in Italia;

RITENUTO, pertanto, che l'attività posta in essere dalla HSI presenta le caratteristiche di un'offerta al pubblico di prodotti finanziari così come sopra definita;

VISTO l'art. 94, comma 1, del D.lgs. n. 58/98, ai sensi del quale "Coloro che intendono effettuare un'offerta al pubblico pubblicano preventivamente un prospetto. A tal fine, per le offerte aventi ad oggetto strumenti finanziari comunitari nelle quali l'Italia è Stato membro d'origine e per le offerte aventi ad oggetto prodotti finanziari diversi dagli strumenti finanziari comunitari, ne danno preventiva comunicazione alla Consob allegando il prospetto destinato alla pubblicazione. Il prospetto non può essere pubblicato finché non è approvato dalla Consob";

RILEVATO che in relazione all'attività posta in essere dalla HSI non risulta essere stata effettuata la preventiva comunicazione alla Consob, né risulta essere stato trasmesso il prospetto informativo destinato alla pubblicazione;

CONSIDERATO, pertanto, che sussiste il fondato sospetto circa la promozione di un'offerta al pubblico di prodotti finanziari in violazione delle disposizioni normative e regolamentari in materia;

RILEVATO che HSI è il soggetto offerente che si pone quale parte contrattuale nei rapporti con gli investitori internazionali offrendo la sottoscrizione di Participating Loan Agreements;

RILEVATO che il controvalore totale dell'offerta promossa dalla HSI avente ad oggetto i predetti Participating Loan Agreements è di oltre 10 milioni di euro;

RILEVATO che i Participating Loan Agreements promossi dalla HSI sono stati sottoscritti da settecentosettantacinque investitori italiani;

RILEVATA, quindi, l'insussistenza di cause di esenzione;

RILEVATO che l'offerta al pubblico di detti prodotti finanziari risulta, a tutt'oggi, in corso di svolgimento;

VISTO l'art. 99, comma 1, lett. b) del D.lgs. n. 58/98 in base al quale la Consob "può sospendere in via cautelare, per un periodo non superiore a novanta giorni, l'offerta avente ad oggetto prodotti diversi da quelli di cui alla lettera a) [ovvero strumenti finanziari comunitari], in caso di fondato sospetto di violazione delle disposizioni del presente capo [che disciplina l'offerta al pubblico di prodotti finanziari] o delle relative norme di attuazione";

CONSIDERATO che, stante la sussistenza dei suddetti presupposti, si ravvisa l'urgenza di adottare il provvedimento sopra individuato;

D E L I B E R A:

E' sospesa in via cautelare, per il periodo di novanta giorni, l'attività di offerta al pubblico residente in Italia avente ad oggetto Participating Loan Agreements effettuata dalla HSI anche tramite il sito www.housers.com.

La presente delibera verrà portata a conoscenza degli interessati e pubblicata nel Bollettino della Consob.

Avverso il presente provvedimento è ammesso ricorso al Tribunale Amministrativo Regionale del Lazio entro sessanta giorni dalla data di comunicazione.

20 dicembre 2017

IL PRESIDENTE VICARIO
Anna Genovese