Delibera n. 20345

Divieto, ai sensi dell'art. 99, comma 1 lett. d), del d.lgs. n. 58/1998, dell'offerta al pubblico avente ad oggetto Partecipating Loan Agreements effettuata anche tramite il sito www.housers.com

LA COMMISSIONE NAZIONALE PER LE SOCIETÀ E LA BORSA

VISTA la Legge 7 giugno 1974, n. 216 e le successive modificazioni ed integrazioni;

VISTO il Decreto Legislativo del 24 febbraio 1998, n. 58 (TUF);

RILEVATO che a seguito degli accertamenti svolti dalla Consob è emersa la presenza del sito internet www.housers.com, i cui contenuti sono disponibili anche in lingua italiana;

RILEVATO che nella sezione "Opportunità" del sito www.housers.com descritto come "una piattaforma di risparmio attraverso l'investimento immobiliare" è presente la descrizione di varie tipologie di investimento.

In particolare si legge che l'investitore può "scegliere tra:

1. Opportunità di risparmio: sono opportunità a lungo termine che offrono un rendimento doppio. Ricevendo ogni mese la tua parte proporzionale del canone d'affitto ed aumentando il valore delle tue quote per la rivalutazione dell'immobile nel tempo. Inoltre, con questa tipologia di opportunità, potrai vendere le tue quote o una parte di esse oppure comprare le quote di altri utenti.

2. Opportunità d'investimento: si tratta di opportunità immobiliari a breve termine (12-24 mesi). Per questo tipo d'investimento abbiamo stabilito un prezzo di vendita obiettivo ed un rendimento stimato. Al momento della vendita recupererai il tuo investimento e riceverai gli utili stabiliti. In questo caso non è possibile vendere le tue quote prima del completamento del progetto d'investimento.

3. Opportunità a Tasso Fisso: sono investimenti a medio termine (24 – 36 mesi) per i quali si concede un prestito a tasso fisso ad un promoter immobiliare. Non dovrai aspettare la vendita dell'immobile per ricevere gli utili: riceverai entrate sin dal primo mese grazie al tasso d'interesse preventivamente accordato con il promoter a seguito dell'analisi del progetto da parte dei nostri dipartimenti immobiliari, legali e finanziari.

4. Opportunità di Equity: si tratta di opportunità che prevedono immobili in affitto o non, per i quali il promoter fissa un prezzo di vendita obiettivo. Al suo raggiungimento, l'immobile viene messo sul mercato in cerca di un acquirente e venduto. Per queste opportunità si definisce un periodo di tempo stimato per la vendita e l'acquisto. La vendita delle partecipazioni non è prevista. L'investimento si esegue attraverso società a responsabilità limitata, acquisendo partecipazioni sociali della stessa in proporzione alla propria quota d'investimento";

RILEVATO che all'interno del sito è presente la descrizione della procedura che l'utente deve seguire per aderire alle varie "opportunità" di investimento. In particolare, i passi che l'utente deve compiere sono:

"1. Registrati

2. Crea il tuo account Housers;

3. Trasferisci i tuoi fondi sul tuo account Housers;

4. Investi nelle nostre opportunità;

5. Gestisci ed ottieni il massimo rendimento".

RILEVATO altresì che all'interno del sito in argomento è presente l'indicazione di una sede della

società del gruppo "Housers" in Italia;

VISTE le note a mezzo delle quali il legale della società ha inteso fornire riscontro alle informazioni richieste dalla Consob;

VISTA in particolare la documentazione prodotta dalla quale è emerso che:

- la società di diritto olandese denominata Housers Services International B.V. (di seguito anche HSI) è la destinataria delle somme corrisposte dagli investitori ("HSI is an entity … that will serve to concentrate the funding of the International Investor by means of human and material resources").

- l'oggetto dell'accordo che regola, tra l'altro, i rapporti tra HSI e gli investitori prevede che "the Loan granted by the International Investor in favour of HSI, including the exercise by the International Investor of the rights under the Loan".

- HSI è il soggetto mutuatario che riceve le somme dagli investitori internazionali ["The participating loan agreements between each of the International investors as lender and HIS as borrower pursuant to which the relevant International Investor makes a participating loan to HIS as attached as schedule 2"];

RILEVATO che sia nella documentazione contrattuale relativa agli accordi tra l'investitore internazionale e HSI, sia in quella che regola i rapporti tra HSI e la Sponsoring Company si legge che il prestito è strutturato "as a finance product" [enfasi aggiunta];

RILEVATO che nella documentazione contrattuale viene specificato che l'investitore si assume il rischio di perdita totale o parziale del capitale conferito ["For informational purposes, and due to the participatory and investment nature of the Loan, it is stated that the granting of Loan by the International Investor entails the assumption of a risk of total or partial loss of the amount of the Loan, of the risk of not obtaining the expected monetary return and, in the case of eventual Transfer as defined in the SC PL of the risk of lack of liquidity in the assets given in payment";

RILEVATO che nella medesima documentazione viene specificato in relazione al pagamento degli interessi che "Any amount received by HSI from the Sponsoring Company in the form of interest under Clause 3.4 of the SC PL shall –after withholding by HSI of an arm's length remuneration as set out in the tariff sheet on the Platform – be paid pro rata with the Percentage of Participation with the other International Investors to the International Investor within five (5) Working Days from the date of receipt by HIS";

RILEVATO che sulla base della documentazione trasmessa dalla società in data 17 novembre 2017 n. 775 investitori italiani avevano aderito per un importo totale di 1.308.727 euro;

RILEVATO che le somme raccolte dagli investitori italiani sono state impiegate da HSI per finanziare 30 progetti;

RILEVATO che, una volta registratosi, l'utente può acquisire documentazione, anche contrattuale, in lingua italiana;

RILEVATO che con l'adesione ai termini e condizioni applicabili all'accesso al project financing tramite la piattaforma l'investitore conferisce mandato ad HSI ad operare in proprio nome e proprio conto sull'account aperto presso la Lemon Way, istituto di pagamento autorizzato dalla Autorité de contrôle prudentiel et de résolution;

RILEVATO che la struttura dell'operazione è presentata come un'opportunità di investimento;

VISTO che, secondo la definizione fornita dall'art. 1, comma 1, lettera t) del D.lgs. n. 58/1998, per "offerta al pubblico di prodotti finanziari" deve intendersi "ogni comunicazione rivolta a persone, in qualsiasi forma e con qualsiasi mezzo, che presenti sufficienti informazioni sulle condizioni dell'offerta e dei prodotti finanziari offerti così da mettere un investitore in grado di decidere di acquistare o di sottoscrivere tali prodotti finanziari, incluso il collocamento tramite soggetti abilitati";

CONSIDERATO che gli elementi costitutivi dell'offerta al pubblico possono sintetizzarsi come segue:

a) la circostanza che l'attività abbia ad oggetto "prodotti finanziari", categoria che comprende - ex art. 1, comma 1, lett. u), del D.lgs. n. 58/1998 - sia le figure "tipizzate" degli "strumenti finanziari", sia "ogni altra forma di investimento di natura finanziaria";

b) la sussistenza di una comunicazione volta a far acquistare o sottoscrivere detti prodotti finanziari e contenente, di conseguenza, quantomeno la rappresentazione delle principali caratteristiche degli stessi;

c) la circostanza che la comunicazione de qua sia rivolta al pubblico residente in Italia;

CONSIDERATO che la nozione di "investimento di natura finanziaria" implica la compresenza dei tre elementi: (i) un impiego di capitale; (ii) un'aspettativa di rendimento di natura finanziaria; (iii) l'assunzione di un rischio direttamente connesso e correlato all'impiego di capitale;

CONSIDERATO che, la struttura dell'operazione de qua prevede che:

- gli investitori corrispondono ad HSI una somma di denaro, compresa tra un minimo e un massimo, assumendo nei confronti della stessa la qualità di "lender";

- la HSI per effetto delle somme ricevute dagli investitori assume nei confronti degli stessi la qualità di mutuataria ["borrower"];

- l'investitore finanzia HSI, che impiega le somme ricevute a mutuo dagli investitori per finanziare vari progetti nel campo immobiliare assumendo nei confronti di ciascuna Sponsoring Company la qualità di lender, beneficiando di un "interesse" che HSI corrisponde agli investitori medesimi "pro rata with the Percentage of Participation with the other International Investors";

- le predette proposte di investimento presentano rischi di natura finanziaria ivi compresa la perdita totale o parziale del capitale investito;

CONSIDERATO che nella documentazione contrattuale viene specificato che il prestito è strutturato "as a finance product"

CONSIDERATO, pertanto, che l'elemento causale della proposta negoziale è riconducibile alla produzione di un rendimento finanziario quale corrispettivo dell'impiego di capitale conferito dal percettore del rendimento medesimo che, quindi, conferisce il proprio denaro con un'aspettativa di profitto, vale a dire di accrescimento delle disponibilità investite;

RITENUTO, pertanto, che, avuto riguardo alla sussistenza del requisito di cui alla lettera a), ovvero di un oggetto dell'offerta qualificabile alla stregua di "prodotto finanziario", l'investimento proposto dalla HSI, sulla base di quanto rappresentato, sembra possedere le caratteristiche di "un investimento di natura finanziaria";

RILEVATO, altresì, che nel sito www.housers.com sono presenti informazioni che contengono una rappresentazione delle caratteristiche della proposta di investimento idonea a mettere gli investitori in grado di valutare se aderire o meno all'iniziativa;

RILEVATO che nel predetto sito l'iniziativa viene promossa in termini standardizzati e uniformi senza possibilità per il singolo investitore di intervenire nella formazione dell'accordo contrattuale;

RITENUTO, pertanto, sussistente anche il requisito di cui alla lettera b);

RILEVATO, inoltre, che l'offerta in esame è rivolta al pubblico residente in Italia in quanto:

- i contenuti presenti nel sito www.hosuers.com sono disponibili in lingua italiana e pienamente intellegibili;

- per il tramite del sito è risultato possibile acquisire documentazione, anche contrattuale, redatta in lingua italiana;

- nel sito si fa riferimento ad indirizzi di contatto italiani ("Servizio Clienti"). Di tale circostanza viene data evidenza anche nella sezione delle cd. "FAQ" nella parte in cui viene affermato che in caso di necessità l'investitore può inviare un'e-mail al "servizio clienti" ovvero comporre un numero di utenza telefonica italiana;

RILEVATO che la Housers Global Properties PFP SL dispone di una sede in Italia ed opera attraverso la Housers RE Italy Srl interamente controllata dalla Housers RE Europe SL;

RILEVATO che n. 775 investitori italiani hanno corrisposto ad HSI la somma complessiva di 1.308.727 euro;

RITENUTO, quindi, sussistente anche il requisito di cui alla lettera c), essendo l'offerta in discorso rivolta al pubblico residente in Italia;

RITENUTO, pertanto, che l'attività posta in essere dalla HSI presenta le caratteristiche di un'offerta al pubblico di prodotti finanziari così come sopra definita;

VISTO l'art. 94, comma 1, del D.lgs. n. 58/98, ai sensi del quale "Coloro che intendono effettuare un'offerta al pubblico pubblicano preventivamente un prospetto. A tal fine, per le offerte aventi ad oggetto strumenti finanziari comunitari nelle quali l'Italia è Stato membro d'origine e per le offerte aventi ad oggetto prodotti finanziari diversi dagli strumenti finanziari comunitari, ne danno preventiva comunicazione alla Consob allegando il prospetto destinato alla pubblicazione. Il prospetto non può essere pubblicato finché non è approvato dalla Consob";

RILEVATO che in relazione all'attività posta in essere dalla HSI non risulta essere stata effettuata la preventiva comunicazione alla Consob, né risulta essere stato trasmesso il prospetto informativo destinato alla pubblicazione;

RILEVATO che HSI è il soggetto offerente che si pone quale parte contrattuale nei rapporti con gli investitori internazionali offrendo la sottoscrizione di Participating Loan Agreements;

RILEVATA l'insussistenza di cause di esenzione;

VISTA la delibera n. 20242 del 20 dicembre 2017, con la quale la CONSOB ai sensi dell'art. 99, comma 1, lett. b) del Tuf ha adottato il provvedimento di sospensione cautelare, per un periodo di novanta giorni, dell'offerta al pubblico residente in Italia, avente ad oggetto Participating Loan Agreement effettuata anche tramite il sito www.housers.com;

PREMESSO che con nota del 19 gennaio 2018 la "Housers" per il tramite del proprio legale ha inteso presentare deduzioni in ordine al provvedimento cautelare adottato nonché chiesto di essere audita dalla Consob;

CONSIDERATO che in data 24 gennaio 2018 il legale della società e l'amministratore della Housers RE Italy Srl responsabile delle iniziative della società Housers Global Properties PFP sul territorio italiano sono stati auditi presso i locali della Consob;

RILEVATO che in sede di deduzioni difensive è stata lamentata la sussistenza della causa di esenzione dall'obbligo di pubblicazione del prospetto informativo ex art. 34-ter, comma 1, lett. c) del Regolamento adottato con la delibera n. 11971 del 14 maggio 1999: a) sia considerando le offerte separatamente; b) sia volendo considerare l'offerta unitaria e la HSI quale unico offerente;

RILEVATO che a motivo della pretesa sussistenza della causa di esenzione dall'obbligo di pubblicazione del prospetto informativo di cui all'ipotesi sub a) viene evidenziato che:

a1) l'offerente non è la HSI ma le sponsoring companies titolari dei progetti pubblicati sulla piattaforma ciascuno avente controvalore di entità inferiore a cinque milioni;

a2) le offerte hanno ad oggetto prodotti diversi e quindi il relativo controvalore, dovendosi calcolare tenendo conto delle diverse tipologie di "prodotto", porta alla medesima conclusione giacché relativamente ai progetti "Ahorro" il controvalore offerto è stato di euro 1.537.725,00, ai progetti "Inversion" è stato di euro 1.446.975,00 e ai progetti "Fijo" è stato di euro 1.059.000,00;

RILEVATO che a motivo della pretesa sussistenza della causa di esenzione dall'obbligo di pubblicazione del prospetto informativo di cui all'ipotesi sub b) secondo quanto affermato dal deducente solo una parte del controvalore totale sarebbe stato offerto dalla HSI agli investitori non spagnoli. La stessa avrebbe infatti offerto una parte compresa tra il 30% e il 65% del controvalore delle singole offerte, per un corrispondente controvalore complessivo di poco superiore a 4 milioni di euro;

CONSIDERATO che relativamente alla circostanza sub a1) dall'esame della modulistica contrattuale la HSI si pone quale unica controparte negoziale nei confronti degli investitori internazionali e da questi riceve le somme di denaro relative a tutti i progetti che vengono pubblicati nella piattaforma per poi finanziare essa stessa le sponsoring companies;

CONSIDERATO che l'oggetto della proposta negoziale che la HSI rivolge agli investitori internazionali è rappresentato da quote di Participating Loan;

CONSIDERATO che relativamente alla circostanza sub a2) ancorché la società proponga varie opportunità di investimento, non sembra possibile considerare tali "opportunità" prodotti finanziari facenti parte di singole e distinte offerte;

CONSIDERATO infatti che i contratti prodotti alla Consob, ancorché riferiti a suddette categorie, presentano le medesime caratteristiche;

CONSIDERATO che gli elementi di differenza attengono al singolo progetto che viene finanziato da HSI senza che ciò faccia venir meno il fatto che l'offerta effettuata dalla HSI, quale unico emittente, abbia ad oggetto quote di Participating Loan;

CONSIDERATO che la semplice circostanza che agli investitori si sia lasciata la possibilità di indicare a quale iniziativa far arrivare il finanziamento non sembra sufficiente a far perdere alla proposta contrattuale formulata dalla HSI carattere di unicità essendo, tra l'altro, la stessa svolta in un unico contesto e con modalità uniformi;

CONSIDERATO che la predetta decisione di circoscrivere l'offerta a investitori non spagnoli di un importo percentuale compreso tra il 30% e il 65% viene esclusivamente riportata in un documento interno non protocollato;

CONSIDERATO che, sulla base della documentazione utilizzata per promuovere l'offerta presso il pubblico dei risparmiatori, il controvalore dell'offerta avente ad oggetto le quote di Participating Loan deve ritenersi di importo non determinato, né determinabile anche in quanto lo stesso è soggetto a variazione in funzione del numero dei progetti di volta in volta pubblicati sulla piattaforma;

RITENUTA pertanto non sussistente la causa di esenzione di cui alla lettera c) dell'art. 34-ter comma 1 del Regolamento Emittenti;

RILEVATO infine che con nota del 9 marzo 2018 la società ha reso noto di aver proceduto ad una radicale ristrutturazione del processo di investimento ammettendo in favore degli investitori esteri la possibilità di perfezionare la sottoscrizione delle quote dei prestiti partecipativi direttamente per il tramite della piattaforma, favorendo in tal modo l'interazione diretta tra prenditore (sponsoring company) e il datore dei fondi (investitore);

CONSIDERATO che alla luce delle risultanze delle indagini sopra riportate e in assenza di evidenze tali da indurre ad una configurazione diversa rispetto a quella rappresentata nel richiamato provvedimento di sospensione devono ritenersi accertate le circostanze di fatto e di diritto rilevate nell'ambito dello stesso;

RITENUTA, quindi, accertata - secondo le modalità sopra descritte - l'effettuazione di un'offerta al pubblico avente ad oggetto investimenti di natura finanziaria in violazione alla predetta normativa;

VISTO l'art. 99, comma 1, lett. d), del Tuf, in base al quale la Consob può "vietare l'offerta in caso di accertata violazione delle disposizioni o delle norme indicate nelle lettere a) o b)"

D E L I B E R A:

E' vietata l'attività di offerta al pubblico residente in Italia avente ad oggetto Partecipating Loan Agreements effettuata dalla HSI anche tramite il sito www.housers.com.

La presente delibera verrà portata a conoscenza degli interessati e pubblicata nel Bollettino della Consob.

Avverso il presente provvedimento è ammesso ricorso al Tribunale Amministrativo Regionale del Lazio entro sessanta giorni dalla data di comunicazione.

21 marzo 2018

IL PRESIDENTE f.f.
Giuseppe Maria Berruti